SİTE YÖNETİMİ PARA CEZASI KESME YETKİSİNE SAHİP Mİ?

Toplu yaşam alanlarında düzen ve uyumun sağlanması amacıyla, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu önemli bir çerçeve sunmaktadır. Bu kanun, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenlemenin yanı sıra, Yönetim Planı oluşturma yetkisini de tanımaktadır. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla hazırlanan yönetim planı, tüm kat maliklerini ve taşınmazdan yararlanan diğer kişileri bağlayıcı bir sözleşme hükmün dedir (KMK Madde 28).

Yönetim planı haricinde, kanunun öne çıkan bir diğer önemli unsuru ise yönetici veya yönetim kuruludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşan taşınmazlarda yönetici atanması zorunludur. Bu bağlamda, site sakinleri genellikle yılda en az bir kez toplanarak site işleyişini takip edecek ve yönetecek bir yönetici veya yönetim kurulu seçmektedir. Yöneticiler, taşınmazı kat malikleri adına yönetirken vekil sıfatıyla hareket eder ve bu sıfatla sorumluluk taşırlar (KMK Madde 38). Yöneticinin görev ve yetkileri açıkça kanunda belirtilmiş olup, bu görevlerin kapsamı yönetim planı hükümleri ve hukuki sorumluluk çerçevesinde şekillenmektedir.

Bu bilgiler ışığında, sıklıkla merak edilen bir konuya açıklık getirmek gerekmektedir: Site yönetimi, kat maliklerine para cezası kesebilir mi?

YÖNETİMİN PARA CEZASI KESMESİ MÜMKÜN MÜ?

Apartman ve site yönetimlerinde, kat malikleri tarafından yönetim planına, komşuluk hukukuna veya genel düzen kurallarına aykırı davranışlar sergilendiğinde yönetim tarafından uygulanan yaptırımlar, "para cezası" olarak adlandırılmaktadır. Ancak bu durum hukuki olarak doğru bir ifade değildir. Çünkü para cezaları yalnızca kamu otoritesi tarafından uygulanabilir. Bu nedenle, site yönetimlerinin bu tür eylemlerini "para cezası" şeklinde nitelendirmek doğru olmayacaktır.

Bununla birlikte, yönetim planının bağlayıcı bir sözleşme niteliğinde olması, cezai yaptırım içeren hükümler barındırabileceği anlamına gelir. Yönetim planında belirlenen ve hukuka uygun olarak düzenlenmiş cezai koşullar, Türk Borçlar Kanunu’nun 179-182. maddeleri arasında düzenlenen “cezai şart” hükümleri kapsamında değerlendirilebilir.

YÖNETİM PLANINDA CEZAİ KOŞUL HÜKÜMLERİ

Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliği taşır ve bu sözleşmede yer alan hükümler kanuna veya genel hukuk ilkelerine aykırı olmamak kaydıyla geçerlidir. Bu bağlamda, yönetim planında düzenlenmiş cezai koşulların uygulanması mümkün dür. Örneğin, ortak alanların amacı dışında kullanılması, çöpün belirtilen alanların dışında bırakılması ya da otopark kurallarına uyulmaması gibi durumlarda cezai koşul içeren yaptırımlar devreye girebilir.

Örnek vermek gerekirse, bir kat malikinin aracını otopark dışında, ortak kullanım alanına park etmesi durumunda, yönetim planında yer alan cezai şart hükümlerine dayanılarak belirli bir para ödemesi talep edilebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, bu tür yaptırımların "cezai şart" olarak adlandırılması gerektiği ve "para cezası" ifadesinin kullanılmasının hukuki olarak yanıltıcı olabilece olabilece\u011idir.

SONUÇ

Site yönetimlerinin uygulamada "para cezası" olarak adlandırdığı yaptırımlar, yönetim planında açıkça düzenlenen cezai şart hükümleri doğrultusunda değerlendirilmelidir. Yönetim planında bu yönde bir hüküm bulunması durumunda, kat maliklerinin bu hükme uyması zorunludur. Yöneticiler de, plan hükümlerine aykırı davranışlar sergileyen kat sakinlerinden cezai şart gereği belirlenen ödemeyi talep edebilir. Bu düzenleme, kat maliklerinin haklarının korunması ve toplu yaşam kurallarına uyumun sağlanması açısından önemli bir mekanizma sunmaktadır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

1. Site yönetimi kat maliklerine para cezası kesebilir mi?

Hayır, site yönetimi para cezası adı altında doğrudan ceza kesemez. Para cezaları yalnızca kamu otoritesi tarafından uygulanabilir. Ancak, yönetim planında cezai koşul (şart) öngörülmüşse ve bu plan tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikteyse, site yönetimi bu hüküm doğrultusunda sözleşmeye aykırı davranışta bulunan kat sakininden belirli bir para ödemesini talep edebilir. Bu uygulama, Türk Borçlar Kanunu’nun 179-182. maddeleri kapsamında cezai koşul olarak değerlendirilir.

2. Para cezası yerine cezai koşul kavramı ne anlama gelir?

Cevap:Cezai koşul, sözleşmeye aykırılık durumunda ödenmesi kararlaştırılan bir bedeldir. Site yönetim planı, bir sözleşme niteliğinde olduğundan, burada düzenlenen cezai koşullar tüm kat maliklerini bağlar. Örneğin, yönetim planında ortak alanlara araç park edilmesi durumunda belirli bir miktar cezai bedel öngörülmüşse, bu hükme aykırı davranan kat malikinden bedel talep edilebilir.

3. Yönetim planı nedir ve bağlayıcı mıdır?

Cevap:Yönetim planı, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Bu plan, kat maliklerinin hak ve borçlarını düzenler ve kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla diledikleri şekilde hazırlanabilir. Yönetim planında yer alan hükümler, kat malikleri, kiracılar ve taşınmazdan yararlanan herkesi bağlar.

4. Yönetim planında cezai koşul nasıl düzenlenir?

Cevap:Yönetim planında cezai koşul, belirli bir kural ihlal edildiğinde uygulanacak yaptırımlar olarak yer alır. Örneğin:

• "Ortak kullanım alanlarına çöp bırakılması durumunda, aylık aidatın %50’si oranında cezai bedel uygulanır."

  Bu tür düzenlemeler, kat maliklerinin sorumluluklarını yerine getirmesi için caydırıcı bir rol oynar.

5. Yönetici ne zaman cezai koşula başvurabilir?

Cevap:Yönetici, cezai koşulun devreye girebilmesi için:

1. Yönetim planında cezai koşula ilişkin açık bir hükmün bulunması,

2. Kat malikinin yönetim planında belirtilen sorumluluklarına aykırı davranışta bulunması,

   şartlarının sağlanmasını bekler. Bu durumda yönetici, yönetim planına dayalı olarak cezai bedelin ödenmesini isteyebilir.

   
   

6. Bu cezai koşul hukuken geçerli midir?

Cevap:Evet, cezai koşul Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde geçerlidir. Ancak yönetim planındaki cezai koşul:

• Kanuna ve genel hukuk ilkelerine aykırı olmamalıdır.

• Orantılı ve makul bir bedel olmalıdır.

  Bu koşullar sağlanmadığında, cezai koşul yargı yoluyla iptal edilebilir.

  
  

7. Örnek bir durum: Yönetim planında belirtilen cezai koşul örneği nasıl işler?

Cevap:Örneğin, yönetim planında “apartman boşluklarına çöp bırakılması halinde 200 TL cezai bedel uygulanır” hükmü varsa:

• Kat maliki bu hükme aykırı davranırsa,

• Yönetici, yönetim planına dayanarak cezai bedelin ödenmesini talep eder.

• Bu bedelin ödenmemesi halinde, yasal yollara başvurabilir.

  
  

Site yönetimi idari para cezası kesemez kamu gücünü kullanma yetkisi yoktur ancak yönetim planında cezai koşul düzenlenmişse, sözleşmeye aykırı davranan kat malikinden belirli bir para ödemesi talep edilebilir. Yönetim planındaki cezai koşullar hukuka uygun olmalı ve kanunun emredici hükümlerine aykırılık taşımamalı ve makul olmal