Uzun Süreli kira sözleşmelerinde Başlangıçta Kararlaştırılan Edimler Arasındaki Dengenin Bozulması

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı: Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Uyarlanması

Karar No: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas: 2023/2580, Karar: 2024/792, Karar Tarihi: 27.02.2024

Olayın Özeti:

Davacı, 12.11.1972 tarihli bir protokol ile davalı PTT A.Ş.'ye 49 yıllık kira sözleşmesi kapsamında bir hizmet binasını kiraya vermiştir. Ancak, davalı, kira bedelini ödememiştir. Davacı, protokolde kira artış şartı bulunmadığı ve aradan geçen uzun zaman içinde ekonomik şartların değişmesi nedeniyle, kira bedelinin günün koşullarına uygun olarak uyarlanması gerektiğini ileri sürmüştür. Ayrıca, davacı, geriye dönük kira alacaklarının da faiziyle birlikte tahsilini istemektedir.

Davalıların Savunması:

Davalılar, kira bedelinin zamanaşımına uğradığını, kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığını ve kira bedelinin belirlenmesinin hukuka aykırı olduğunu savunmuşlardır.

Yargıtay'ın Değerlendirmesi:

Yargıtay, kira sözleşmesinin uzun süreli olması nedeniyle başlangıçta kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin, zamanla olağanüstü ekonomik değişiklikler ve koşulların etkisiyle bozulabileceğini vurgulamıştır. 1972 yılında yapılan sözleşmede kira artışına dair bir hüküm bulunmadığı için, sözleşme tarihinden itibaren geçen süreçte oluşan ekonomik krizler, enflasyon gibi sebeplerle uyarlama talep edilmesinin haklı görülebileceğine dikkat çekilmiştir.

Yargıtay, taraflar arasında yapılan uzun süreli kira sözleşmelerinde, ekonomik dengesizliklerin ortaya çıkması halinde sözleşmenin uyarlanabileceğine karar vermiştir. Ancak Mahkeme, uyarlama koşullarını değerlendirmede yetersiz kalmıştır. Yargıtay, bilirkişi raporlarının tekrar gözden geçirilerek kira bedelinin güncel koşullara göre uyarlanması gerektiğine hükmetmiştir.

Sonuç:

Yargıtay, davacının kira bedelinin uyarlanması ve geriye dönük kira bedelinin tahsili taleplerinin yeniden incelenmesi gerektiğini belirterek, yerel mahkeme kararını bozmuştur. Kararda, uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin başlangıçtaki edimlerinin ekonomik koşullardaki büyük değişiklikler karşısında dengelenmesinin zorunlu olduğu belirtilmiştir.